福州:豪宅扎堆上市 提振楼市信心？  

　　在5月份金山板块楼盘价格集体跳水之后，6月，福州楼市掀起了一股豪宅上市的热潮：万科·金域榕郡推出1期80套联排别墅，阳光·白金瀚宫推出200多套200－600平方米的市中心精装修豪宅，号称“福州第一高楼”的世茂天城高调亮相……

    这些豪宅项目为何选择此时集中亮相？其市场前景如何呢？

高档楼盘集中上市

　　“近两个月来，福州的炒房者经历了一番大起大落。”福州某二手房中介公司的经纪人小刘告诉记者，4月下旬以来，金山板块的楼盘相继降价，不少炒房者希望尽快出售手中的住房，因此纷纷下调出售价格，“一套总价60万元的住房，售价可以降3万元甚至更多”。然而没过多久，这些房东又相继打电话给小刘，表示房子不着急卖，并且将价格又上调了一些。通过与这些房东交谈，小刘发现，房东们态度转变的原因是，6月起，福州众多豪宅项目相继入市，这不仅稳住了楼市价格，也给了炒房者不少信心———他们认为，开发商敢在此时推出豪宅项目，显然是看好后市。正是基于这些考虑，不少原来急于抛售房产的炒房者选择继续观望。

　　的确，自6月以来，福州豪宅市场很是热闹，众多豪宅项目争相上市，阳光·白金瀚宫、世茂天城、万科·金域榕郡、融汇江山等单价在万元以上的高价楼盘相继推出。这些楼盘项目不仅均价高、户型面积大，而且所处地段好、拥有稀缺的景观资源。

　　7月10日，记者来到位于福州台江区儿童公园路99号的世茂天城接待中心，置业顾问陈小姐向记者介绍了该项目的住宅楼情况。据其介绍，世茂天城是位于福州黄金地段的超高层建筑，目前尚处于内部认筹阶段；推出的户型主要是总面积近300平方米的“子母房”户型。对于售价，陈小姐表示，预计住宅楼毛坯房的最低售价在每平方米1.5万元以上。

　　紧接着，记者又来到位于五一路与得贵路交界处的阳光·白金瀚宫售楼部。据销售人员介绍，虽然与世茂天城一样是以地段优势作为卖点，但阳光·白金瀚宫全部为精装修房，装修标准达每平方米7000元，最小户型为206平方米，预计均价在2.5万元/平方米，即每套住房的总价在500万元以上。

　　随后，记者通过电话从万科·金域榕郡售楼部了解到，由于万科具有强大的品牌影响力，而“金域系”是万科产品中的最高端系列，加之金域榕郡背山面水的自然景观，目前其推出的一期80套联排别墅，预计均价在2万元/平方米以上，单套的售价在500万元以上。
　　据统计，除了世茂天城、阳光·白金瀚宫、万科·金域榕郡，福州目前在售和尚未销售的豪宅项目共有十余个。

为什么是现在？

　　当前楼市低迷，这些豪宅项目为何会选择此时集中亮相？对此，业内人士的分析是，目前市场不振以及自身开发周期带来的资金压力，是开发商不约而同选择此时开盘的重要原因。

　　通常来说，从拿地到项目推出，一个地产项目的开发周期控制在一到两年。上述这些豪宅项目的拿地时间都在2006－2007年，到了2008年下半年，这些项目已历时1－2年的准备期，理应进入到正常的推盘阶段。

　　对此，阳光国际集团执行总裁李日强表示：“白金瀚宫从2006年5月拍地至今已经两年有余，项目的各项准备已十分充分，预售许可证也已拿到，选择在此时推盘是水到渠成的事。”

　　另外，这些项目的拿地成本都相对较高，如果开发商想“捂盘”，所付出的代价必然更大，因为房地产业属于资金密集型行业，企业对资金链的稳定健康十分依赖，需要现金流及时回笼；而且，企业“捂盘”还面临建安成本增加、人工成本上涨等风险。“正因为如此，与其选择‘捂盘’，倒不如推出产品，快速回笼资金，让企业保持良好的资金链，这才有利于企业的长远发展。”一位业内人士介绍说。

　　而这些开发商之所以选择推出豪宅项目，一方面在于这些地块大多位于黄金地段；另一方面，也由于这些地块是在2006—2007年开发商拿地最“疯狂”的时候拍得的。彼时，由于地理位置优越，加上众多开发商争抢，导致这些地块的价格飞涨，不少地块的地价甚至高过了同期同地段的房价。“拿地成本过高决定了开发商必须‘高开高走’，否则，项目将无利可图。于是，开发商便将这些产品定位为‘大面积+高单价’的豪宅。”上述业内人士说。

　　“开发商敢于此时推出豪宅，还缘于他们对福州高端消费群体的购买力充满信心。”某豪宅项目的销售负责人王先生表示，福州的高端消费群体颇为庞大，尤其是在八县地区，有众多富有的侨乡居民，他们是福州豪宅项目的重要购买者。一个有力的佐证是，于2007年12月开盘的豪宅项目———融侨观邸，据称开盘当天的销售量超过80%，销售额突破5亿元，其中很大一部分是被来自八县的购房者买走。正因为如此，世茂集团此次推出世茂天城，除了进行全国的“路演”，还特别深入长乐、福清、连江等“盛产”富豪的地区进行大力推广。

　　同时，王先生还认为，由于今年下半年的万元楼盘、豪宅项目有十几个之多，开发商害怕推盘过迟、落于人后而导致客户资源流失，所以只要一家有所动作，其他开发商便马上跟进，这也是造成现阶段豪宅扎堆上市的原因之一。

销售得打“持久战”？

　　豪宅项目扎堆上市，它们的市场前景如何呢？对此，有业内人士认为，因为开发商及地段的因素，这些豪宅项目会形成不同类型的产品特性，从而吸引不同类型的消费群体。但如今市场观望气氛依然浓厚，潜力客户可能因为不看好后市而选择持币待购，加上他们多为多次置业者，在购房上并没有急迫需求，且见多识广、诉求丰富，因此，“这些豪宅项目无论如何定位，都将面临购房者苛刻的审视目光，日子不会好过”。

　　以万科·金域榕郡为例，万科对环境的营造、对地块历史脉络的延续，以及样板房中体现的文化概念，确实有助于吸引一批文化素养高、喜欢独居、有支付能力的中产阶级或有文化的高收入阶层。这一群体在上海、深圳等大城市颇为庞大，但在福州的高端楼盘购买人群中，所占比例却很小。“福州高端楼盘的购买者大多来自八县，这些人更注重传统，喜欢家族群居。万科所表现的楼盘定位，与这些人的诉求是相背离的。”

　　业内人士陈先生认为：“世茂天城、阳光·白金瀚宫等处于市内黄金地段的楼盘项目，面临缺乏景观、噪音污染等劣势，特别是对于阳光集团而言，其长期的推广策略和楼盘包装并非走豪宅路线，如今却涉足高价豪宅，其品牌对高端客户的影响力恐怕有限。”而且，豪宅项目总价高，购买者更为慎重，其销售速度无法与普通住宅相比，开发商必须做好打“持久战”的准备，这也是对开发商资金实力的严峻考验。

　　值得注意的是，虽然各豪宅项目在目标客户群体的定位上略有区别，但最终都指向福州的高端消费人群，可以预见的是，这些豪宅项目未来的竞争将十分激烈。

　　事实上，自2007年底以来，由于购房者的观望，福州楼市出现了交易量大幅下滑的窘况。眼下到了第三季度，豪宅项目的扎堆上市能否打破市场僵局？又会对楼市产生什么影响？对此，一些业内人士认为：“如果这些豪宅能很快被市场消化，自然会极大增强开发商的信心，亦会对豪宅周边项目的销售起到一定的带动作用。但如果销售情况不理想，不仅对开发商是一个巨大负担，楼市的观望情绪也将进一步加剧，甚至使房价大幅下跌。”（海峡财经导报 陈宏）