高档住宅集中放量 榕城楼市翻开“豪宅启示录”

　　在福州建筑的上流记忆和贵族品位中断了一百年之后。

　　２００８，地产到了重返“流金”岁月的时候。

　　其实，豪宅对于福州人来说并不陌生，从早期的温泉板块开始，福州人就见识到了高档住宅的魅力。但要说真正迎来豪宅时代，还是２００８。

福州迎来豪宅新时代（资料图片）

　　进入奥运年，豪宅市场真正热闹了起来。

　　别墅项目里，云亩天朗、建发领域、正祥橘郡、鼓山一号先后震撼登场；平层大户，有阳光·白金瀚宫、海润尊品、三迪·香颂枫丹等的品质之争；高层豪宅，则聚焦于世茂天城和万科·金域榕郡……似乎就在一夜之间，豪宅市场热闹了许多，而福州楼市的《豪宅启示录》也开始翻开了新的一页。

　　现象

　　地产三大鳄

　　重燃豪宅热

　　现象一：各类“豪宅”争相上马

　　豪宅一向被称为住宅中的“奢侈品”，在往年，这样的高端产品通常每年只出现１－２个，而进入２００８年，一些尚未销售和正在推盘的项目加起来，豪宅产品竟然达到了十余个。

　　据了解，在前两年拍得的地块新建住宅将在本年度第三季度集中上市，其中包括五一路口的阳光白金瀚宫、五四北的万科·金域榕郡、市中心的世茂·天城等几个新开的豪宅项目，加上之前在推的泰禾·红树林、建发·领域、三迪·香颂枫丹、三迪·凯旋枫丹等项目，今年豪宅的数量将远高于往年。

　　许多人惊呼：“福州进入‘豪宅时代’了”。而同样引起重视的话题还有一个——市场不再只对“别墅”单种项目开放了，多种类型的产品如精装的平层大户、超高层以及ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ等也一同挤入高端市场，瓜分“豪宅”的定位。

　　现象二：创新营销“加分”项目

　　在热闹非凡的豪宅市场里，万科金域榕郡、阳光白金瀚宫和世茂天城几乎同时亮相，除了项目本身的吸引力之外，创新独到的营销手段也成为人们津津乐道的话题。

　　６月２９日，万科·金域榕郡实景示范区首先开放了，万科打出的口号是：“在历史中传承未来”，别具一格的老厂房改造和古榕，都为新盘的面世做足了话题。

　　同天下午，在香格里拉大酒店的音乐、美酒和甜点中……世茂天城“明天来了·福州从城市走向都市”高峰论坛开幕，专为世茂天城准业主打造了一个共话未来生活方式的平台。

　　万科卖“文化”，世茂推论坛。紧随其后的阳光白金瀚宫，则以大手笔的１６版媒体楼书隆重登场，并紧接着推出了第一个公开展示日，用精装的样板区和豪华的售楼中心吸引了许多媒体同行和慕名而来的购房者。

　　可谓八仙过海，各有“奇招”。

　　分析

　　豪宅为何集中上市？

　　原因一：金字塔的顶端客群正在扩大

　　从几个在推项目的首日来电来访量，我们不难发现，福州的高端消费群体之大，超乎人们的想象。那么，都是哪些客群在消费豪宅呢？按照以上项目销售人员的描述，他们的准客户可圈定为５类人群：侨乡居民、企业家、房地产开发商、金融界人士以及政府官员。

　　“福州是具备这样的消费能力的。”业界人士普遍认为，由于福州民间资本和侨民经济的活跃，如福清等地的矿产投资，都为市场的购买力打下了坚实的基础。这部分人群把豪宅作为一种生活或投资方式，并通过共有的公共空间来建立一个新的“上流圈层”。

　　据了解万科·金域榕郡开放的当天，福州某一知名企业家的家族成员就预订了４套别墅，总价在２０００万元以上，而阳光白金瀚宫对外推出的首日，就已经有数十人预交了定金。

　　原因二：时机已至，捂盘不如上市

　　为何这些豪宅项目集中亮相？郭氏集团福建区域营销总监杨臻称，虽然开发商拿地时间略有不同，但受其开发周期，以及市场因素的影响，选择在下半年公开，看似偶然，其实必然。

　　对于一个项目而言，从拿地到项目推出，开发周期一般控制在一到两年左右。从这几个豪宅项目的拿地时间来看，都在２００６年和２００７年，经过前期的筹备，到了２００８年下半旬，这些项目均进入了正常的销售阶段。当楼市看涨的局面不再，一味沉浸过去，不如面对现状，因此，是到出手的时机了。

　　最为关键的是，这些项目，在最初拿地时成本都较高，甚至有“地王”之称，如今，企业还要面临建安成本增加、人工成本增加等压力，捂盘，并不是一个明智的做法。最积极的状态，则是将产品面市，迅速回笼资金，让企业保持良好的资金链，才有利于企业的长远发展。

　　原因三：高地价成本加快豪宅上市速度

　　在福州豪宅市场，其价格与普宅小幅下调不同的是，依然在高位攀升，按照政府网站住宅销售价格排行榜，最高均价达到２９６３０元／平方米，在２万元／平方米的项目有４个以上。

　　在宏观调控愈发紧密之时，开发商为何仍旧乐于争做大户型，并且还越做越大？

　　业内专家分析称，２００６－２００７年地价的昂贵是２００８年主城区豪宅扎堆的主要原因。今年上市的豪宅大多是在去年拿地的，那时正是拿地最“疯狂”的时候。

　　比如万科以２７．２亿元的高价拿下的“地王”，折合每亩地价约１０００万元，创下了福州楼市土地拍卖单幅地块的最高成交总价。而阳光、世茂等地块也都是以不菲的价格拿下的。“地王之争”的后果，就是不少地块的地价都贵过了同期同地段的房价。所以高额的地价成本，使得这些企业不得不将自己的产品定位成“大面积加高单价”的豪宅。

　　后市

　　豪宅客群或将进入“细分”时代

　　“商品房市场本来就有高端产品和中低端产品之分，只不过过去这些概念时常被人们混淆了。”新境界房产策划公司董事长杨锌告诉记者，商品房市场本来就该分三六九等，并且，这样的趋势会在将来越来越明晰地体现出来。

　　而另外一位业界人士的分类则更加细化，他说“豪宅面对的是金字塔尖的客户，但仍面临着营销中的市场细分课题”，潜台词是，豪宅与豪宅之间仍存在着差异化，必须正对更加细分的客户群来进行精密度的营销。

　　阳光集团执行总裁李日强则从源头上分析了市场必须细分的原因，在他看来，地产的内在规律有三块——土地、产品和客户，土地的价值决定了产品的类型，而产品的推广又必须针对有效客户，只有这三点达到契合之时，才能作出真正迎合市场的产品。

　　这么一来，也就注定了产品类型的必然差异化。比如“市中心的地块就是应该做精装豪宅或者城市综合体，而江滨的地段做超高层或者别墅都是合理的……因为他们实际上迎合了不同层次不同类型的客户。”而市场细分的好处，也将会在不远的将来越来越清晰地显现出来。

　　声音

　　“豪宅”也应“与时俱进”

　　李日强  阳光集团执行总裁

　　豪宅是没法给它下一个定义和标准的，因为在不同的时期，豪宅的形态也是不同的。在早期，温泉水乡这样的高档住宅谁能说它不是当时最好的房子。所以它就成了当时豪宅的代表，之后，新出来的一些高端项目也以各自的方式重新书写了豪宅市场的标准，比如世茂外滩、比如建发领域，他们都是福州本土的高端住宅，也归入了豪宅的标准。现在，我们阳光白金瀚宫也登场了，可以预见的是，在数年之内，我们的楼盘是会增值的。因此，豪宅的标准是随着时代和人们的审美观、消费理念在不断改变的，豪宅也必须“与时俱进”。　　

　　客群之争无法回避

　　江映辉  正祥集团执行总裁

　　豪宅选择在同一个时段面市，最大的挑战便是客群之争，这也是开发商无法回避的问题之一。我们发现，这些高层项目与别墅均属豪宅，并且许多在总价上也相去不远，即使在客群定位上略有区别，但一定有一部分客群是重叠的，都是针对金字塔尖的客户群，届时，这些高端产品之间的博弈和竞争将会更加激烈。　　

　　高端住宅标杆地产品质

　　周清灯  零距离营销公司销售总监

　　阳光、世茂和万科同时推盘，许多人把这三个豪宅一起比较，但实际上他们是没有可比性的，因为他们的定位和针对的客户是不尽相同的。但是这三家都选在这个节点来推出，也让大家的目光共同聚焦到地产板块的高品质话题上，其实也引发了业界关于“豪宅”的大讨论，开启了全新生活模式的话题。

　　豪宅启示录

　　一个真豪宅时代的到来　　

　　就如阳光国际集团执行总裁李日强说的，“豪宅”标准不能一概而论之。时间在流逝，科技在刷新，而审美观也随之更迭。有些房子，十年前可能算豪宅，现在就沦为了平凡的建筑。

　　回溯福州２０００年以后的豪宅历史，可以清晰地阅读到地段对于豪宅成色的决定性影响。从温泉板块，到江滨板块，地理位置具备良好的先天条件，一座楼房就可以大胆卖高价。而市场也会武断地根据楼房的高价，命名它为“豪宅”。

　　为什么可以称２００８为“豪宅年”？一位业内人士说，那不仅仅是因为有许多自称“豪宅”的楼盘集体上市，而是这批自称“豪宅”的楼盘，不再依靠地理先天条件，单薄地生存，它们的开发商赋予楼房鲜明的奢享元素——阳光·白金瀚宫精装修使用欧美一线建材产品；万科·金域榕郡打造出浓厚的文化氛围；世茂·天城创造了城市新高度……“豪宅”不再是依靠土地的荣誉就可以世袭的称号，而是充分依托周边环境，精工细造的城市生活理想载体。

　　一批业界的卓越成员，颠覆了游戏规则，坐享先天地理环境，缺乏产品内在品质的所谓豪宅在２００８问世的全新豪宅面前，顿失颜色。标准就此改变，新的豪宅标准在树立。在新的标准面前，“伪豪宅”不会再有底气自称“豪宅”，一个新的豪宅时代到来了。（东南快报 刘诗诗）