福州楼市初显“新城规划”效应

　　——东区楼盘热卖东部新城概念

　　“享东部新城完善配套”，“与东部新城近在咫尺”……城市扩展，地产先行，地产商对城市规划的嗅觉总是最敏锐的。6月初，东部新城总体规划一出炉，就成为一些东区楼盘的热炒概念。

　　但作为福州规划定位最高、意义最为重大、未来行政中心所在地，东部新城对于福州楼市的影响除了这种短期的区域效应外，更会产生长远的让开发商与购房者蜂拥而至的“围城”效应。

　　市场反应

　　热卖新城概念

　　城市规划是城市发展的风向标，自然也是人们投资置业的重要参考。因此，东部新城所带来的规划效应最先显露在其周边的东区楼市。6月，诸如“享东部新城完善配套”，“与东部新城近在咫尺”……成为不少东区楼盘的宣传口号，显示出东区楼盘已开始热卖东部新城的概念。

　　“东部新城总体规划的出台让购房者看到了东区楼市的升值潜力。”东方名城的销售人员告诉记者，自从东部新城总体规划出炉、行政中心选址确定后，不少来看房的消费者都认为东区房产即将升值。对此，一位业内人士评价说，这是因为历史经验让购房者看到每个城市新规划的出台，总能成为楼市利好，带动地区周边楼盘价格上升、地产增值。此次东部新城总体规划方案出台，东区的价值将不断被凸显出来，东区楼市的前景也被进一步放大，东区会被越来越多的置业者认可，并掀起一股东区置业浪潮。

　　走出“价值洼地”

　　市场预期的看好令东区成为福州楼市中运行最平稳的区域。最突出的表现是，东区至今未被福州楼市愈演愈烈的打折风波及。据记者了解，目前东区的一些在售楼盘如东方名城、水岸君山等一直按部就班，未出现打折促销现象。不仅如此，更因为东部新城总体规划中，确定了福州新行政中心及相关商业等高档次配套选址，这让区域内及周边的现售楼盘从中受惠，不少楼盘还借此利好推出新货。据记者了解，水岸君山和东方名城最近都有“新货”上市。而被喻为东部新城第一站的世欧地产三江城项目目前规划业已公示，开发商表示不久后即将推出。

　　开发商和购房者对东区楼市走旺持相当乐观的态度，将推动东区楼市走出“价值洼地”。据了解，这几年福州楼市一直呈现南高东低的发展状态，东部楼市无论在开发量、销售量还是在价格上都逊于位处南部的金山楼市。“就目前而言，金山的平均房价在6000元/平方米左右，而同品质的东区楼盘，其价格至少便宜500元。”东区一开发商告诉记者，从日前公布的东部新城规划来看，一方面，东部新城区域集合了众多占地较大的市级公共服务设施，这些设施将为整个东区乃至全市服务，所以这些配套设施的建成，将会进一步完善东区大型配套不足的现状，从而带动东区楼市的走旺。另一方面，该规划是目前为止福州最先进、最完善、定位最高的新区规划，这也为东区楼市提供更多的可开发后续用地，并使其成为福州楼市的一大新热点区域。

　东区破茧而出

　　“东区楼市即将破茧而出”，一东区开发商信心十足地对记者说，“2006年4月，坊间曾经传出过福州行政中心东迁的消息，一时间致东区出现商品房销售量激增，房价大幅攀升。虽然这条消息后来由于未经证实，使东区楼市有所回跌，但由此可以看出，东部新城和行政中心东迁对东区楼市的巨大影响力。而与上次不同的是，此次东部新城已是铁板钉钉，它给房地产市场带来的震撼力肯定超过以往。

　　区域现状

　　土地尚未放闸

　　根据规划，东部新城的面积大大超过金山，将是福州今后重要的土地储备区域。但是，土地何时才能推出，目前仍然是一个未知数。

　　“由于东部新城概念的提出，时间已经不短了，因此，市场对于这个概念，以及对于政府的规划，都开始有了清晰的判断。”一位地产分析人士认为，买家的预期将使该区域楼盘销售走旺，区域楼市变热。由此会吸引开发商追入，然而政府目前并未表露增加东部新城周边土地供应的迹象。

　　有业内人士告诉记者，从2006年坊间传出行政中心东迁的消息，到今年福州市对东部新城方案的确定，东部新城的概念已经沸沸扬扬炒了许久，但是真正的动静却没有。在今年福州市政府的土地供应计划表中，也没有出现东部新城区域内的地块。因此，估计该区域的真正启动尚需要较长的一段时间。这位人士同时认为，在东部新城土地供应闸门未开之前，过早炒作概念，实际上是不利于这个市场的健康的。

　　根据福州市对东部新城总体规划方案：东部新城的范围西起二环东路—二环南路—福湾路，南至三环—乌龙江北岸—福峡路及长乐营前一带，东至马尾保税区，北至机场高速二期，面积约为140平方公里。根据这一规划，东部新城的面积大大超过福州另一大新区金山，成为福州今后重要的土地储备区域。有关部门工作人员预计，东部新城可能腾出的土地面积将达到两三万亩，以供公建配套、商务用途及房地产开发等新城建设之用。

　　“金山的10年起伏和几番更改规划必定让市政府对于土地运营有了更加清晰的认识，因此，相信市政府将借鉴以往的经验，不会将东部新城以及周边地块轻易放出，一切将等到规划完成、配套完善之后，才逐步放出该区域的土地。”一不愿透露身份的官员说。

　配套已经先行

　　与金山新区开发，住宅先行的做法不同，东部新城整体规划尚未正式出台，其周边配套已在先行。

　　比较1999年启动之初的金山与今日即将启动的东部新城，我们就会发现，当时金山区内仅金山大道一条主干线，与老城区也仅有金山大桥相通，而今，东部新城尚未启动，路网已近完善。目前东部新城及周边区域与老城区已规划有四座过江连接通道，分别是鼓山大桥、淮安大桥、魁岐大桥、前横桥，其中，东部新城所处的位置，就有魁岐、鼓山、前横三座大桥，而东部新城的仓山部分目前南江滨大道正在建设中，届时两岸的联系将非常方便。

　　而东区内外衔接通道亦在打通之中。据了解，目前三环二期工程(南三环)之一的三江路建设施工招标已经结束，开工在即。这条路主要负担城门片区内部交通的集散，并将贯通南江滨路和福峡路。双向4车道的三江路长约3.7公里，设计行车时速为60公里。投资总额超过5.4亿元人民币，有望在年底建成。除了三江路，在东区路网规划中，还有5条骨架道路正在作最后的论证或已经进入施工招投标阶段。这5条道路为：螺城路、环岛路、站前路和站后路、螺洲大桥(含接线工程、南台大道)、马尾大桥等。

　　除了交通外，东部新城及周边区域其它配套亦在完备之中。据了解，福州市政府早在数年之前规划的福州市急救中心已在2006年开建；东区五星级酒店配套———名城港湾酒店目前已建成正在内部装修中……

　　东部新城配套先行的做法得到了业内的一片赞誉。不少业内人士对此评价说，包括福州在内的大多数城市的新区经过多年的发展，却依然难逃“空城”的尴尬局面，究其原因就是生活配套设施跟不上。虽然目前东区楼盘不多，但是道路、水、电、学校、医院等与老百姓生活息息相关的配套已经到位，这种做法不仅体现了政府的高瞻远瞩，更使东部新城未来少了生活配套需不断“补课”的成长烦恼。

记者的话

　　东进希望高起点不仅落在纸上

　　在目前已成形的东部新城规划中，我们可以看到它被寄予的厚望———福州新行政中心，沿江向海、发展建设滨海城市的核心区。

　　相比起福州金山新区，定位于未来行政中心的东部新城起点就很高。“东部新城规划从2006年9月始几经易稿，成为福州有史以来定位最高的一个新区规划”，据福州市一位政府官员介绍，2005年12月，一场“城市发展战略规划”方案咨询活动首次公开了东部新城的设想。2006年4月，“东部新城中心区城市设计方案”征集工作开始。当年6月1日最终确定了由国内国外多家知名设计机构参与方案征询。2006年11月10日，设计方案层层核审。

　　“东部新城的规划是在汲取包括国内、国外、业内、业外等各方意见后方才确定的，可以说是福州最成熟和完善的一套新区规划，它避免了以往新区建设中的所有覆辙。东部新城将会成为一座生活之城。”一位业内人士在研读过东部新城总体规划后告诉记者，与金山不同，东部新城的建设要旨是让人们安居乐业，也就是在此工作、在此生活，这就使东部新城成为一座真正意义上的城市，而不是依附于老城区的新区。

　　一部东部新城规划，不仅承载了福州未来的希望，更可令时下处在淡市中的众开发商“望梅止渴”。一业内人士告诉记者，鉴于福州现阶段南、西、北向或遇发展瓶颈，或无发展空间，东部必将成为各开发商的关注点。尤其是在东部新城的规划中，东部新城的住宅规划已被确立为高端定位，这种定位必将带动整个区域楼市走高，为房地产业带来可观的升值空间。这种诱惑不仅仅让开发商东进，更会吸引购房者的进入。

　　准备上路的东部新城满载重负———来自市场振兴的希望、来自福州未来的繁荣希望、来自新福州人的安居梦想……如此多的负担，不由得让人担心，它在实施的过程中，会否因为市场利益或其它因素而变了味，毕竟我们有过前车之鉴。

　　不过，我还是希望，在政府、有实力开发商等城市运营者的努力下，在不远的未来，这座屹立于福州东部的新城将是新福州形象的代名词———高端的、现代的、核心的。( 海峡都市报 夏庆)