楼市淡季 福州开发商集体突围

泰禾红树林、万科·金域榕郡、三盛中央公园二期、阳光白金瀚宫……相继在六七月份推盘

　　每年６月－８月，是楼市传统意义上的淡季，然而福州楼市从今年夏季的一开始就弥漫着浓浓的硝烟味。

　　五一路和津泰路口的阳光白金瀚宫、五四北的万科·金域榕郡、市中心的世茂·天城在六七月份集中上市，加上之前在推的泰禾·红树林、三盛中央公园２、摩卡小城３期等一批项目，也选择在此时加推，今夏的福州楼市可谓百花争艳。

　　在今年市场调整的大背景下，大家似乎不约而同地希望在这传统的淡季里悟出突围之道，“抢”出一把火。

　　开发商淡季齐推盘 性价比是关键

　　按惯例，盛夏６月－８月并非房地产新项目上市的最佳时期，因为炎热的天气使得购房者并不愿意在此时去看房、选房。但今年的形势却完全不同——

　　６月２１日，泰禾红树林·上层二期３幢楼开盘，开盘当天销售２５０多套；三盛中央公园６月２５日接受公开认筹，推出两幢１８层近２００户；摩卡小城３期６月２８日加推，君临盛世茶亭闽商楼、华商楼６月２８日封顶开盘。

　　这些还仅仅只是个开始，接下来福州楼市项目集中上市潮即将到来：万科金域榕郡推出１期联排８０套，阳光白金瀚宫２００多套２００平米－６００平米市中心精装修豪宅推出，福州第一高楼世茂天城重磅面世……

　　“今年上半年，福州楼市的主打产品是中低端普通住宅，下半年的市场竞争将围绕着高档豪宅展开。就目前形势看，下半年豪宅竞争的‘冲锋号’已经吹响，相信下半年的‘扎堆’会更频繁。”三迪地产营销总监杨臻告诉记者。

　　福州楼市自去年底到现在，元旦、清明、五一、端午都没有出现一个黄金周的绝对赢家。为此业内专家指出，从现在的市场来看，淡旺季之分并没有这么明显，保持旺销的关键还在于过硬的产品。细心的人也一定不难发现，这个阶段集中推向市场的产品在性价比方面都有着突出的表现。

　　福州新联康房地产咨询有限公司总经理潘仰星解释说：“现在的市场对刚性需求来说有Ｎ种选择，在这种情况下，谁性价比高谁的房子就卖得好。而‘性’简单来说就是指品质。”

　　以泰禾为例，这次推出的泰禾·红树林·上层二期，每平方米价格在４０００元－２００００元之间。记者现场采访客人购买泰禾·红树林·上层的原因，大部分人都说：“红树林·上层极高性价比吸引了我。沿江一字排开，前后无楼距的规划让每一户视野没有任何阻挡。如此高档的社区却以４０００元的价格起价，这种价格几乎是两年前福州的房价，从周边环境的稀缺性和产品品质来看，这个价格是极具诱惑力的。”

　　泰禾集团相关负责人告诉我们：“泰禾的产品一直拥有很好的客户口碑，最近红树林·上层和红峪两个项目在短期内接连开盘，每次开盘都取得非常好的销售业绩，其中有近八成的客户都是泰禾的老客户介绍的，这除了建立在过硬的产品品质之上，还在于泰禾一贯坚持低开高走的营销手法，把升值空间让给越早买房的客户。”

　　今年楼市调整

　　必然结果

　　从去年年底到现在，福州甚至全国的楼市都处于一个观望的调整期，随着今年第三季度的临近，由全国市场反映出来的信号，全国大部分城市都出现了淡季楼盘集中上市的现象。拿上海为例子，６月份上海约有５０个新楼盘集中上市，每平米２万元以上的中高档楼盘占了四成，仅在６月份的第一周，均价就已经突破每平米１．７万元。

　　而福州也不例外。“今年夏季的福州楼市确实有些反常规，但也在情理之中。众多豪宅项目在这时候推出是各个开发企业的开发周期自然形成的，他们选择夏季这个节点推出产品也是根据对今年市场的一种判断。”杨臻说。

　　“今年之所以会出现这种淡季不淡的‘异象’，很大程度上与社会关注点有关。５·１２汶川地震吸引了全国人民关注的目光，同样８月８日的奥运会也将最大限度地吸引人们的眼球。因此，介于两者之间的所谓传统楼市淡季也就成为了开发商‘最好’的推盘契机。”阳光国际集团执行总裁李日强如是说。

　　潘仰星补充说：“其实对于开发商来说，推盘时间有一两个月的差异是很正常的。选择这个节点的开发商无非就三种情况，一种是按部就班，基本到这个时候就开盘了。

　　一种就是拖了，本来上半年最好的开盘时机是在三四月份，经过３－６月的强销期，半年左右的累积后，金九银十的销售会更好。但是今年春节后，市场的观望气氛比较浓厚，开发商的心态也自然变得谨慎和理性，重新审视市场方面的调整，就拖到了现在。

　　还有一种是赶，原计划是在九月左右开盘，但是今年的市场总体比较淡，提前进场对累积客户资源是可以占得先机的。这段时间，除了小户型，福州的万元项目有十几个，如果此时你不推，就等于落于众多高端产品之后，客户资源就流失了，这也造成这个阶段高端楼盘扎堆上市的情况。”

　　开发商信心

　　刚性需求支撑

　　对于今年的“异象”，业界众说纷纭：或单纯的节点安排，或隐晦的逆市攻坚，或直白的资金回笼……那么，除了是今年市场调整的必然结果，还有哪些原因让开发商选择在传统的楼市淡季推盘？

　　“白金瀚宫从２００６年５月拍地至今已经两年有余，项目开发进展在预期之中；项目的预售许可证也已拿到；前期的市场研究评估有了相当的准备。因此，选择在这时点推盘我觉得是顺乎自然，水到渠成的事。”阳光白金瀚宫无疑是此次“异象”的“发起者”之一，对于阳光地产为什么会选择在传统淡季推盘，阳光国际集团执行总裁李日强如是评价。

　　对于网上流传的开发商回笼资金的论调，泰禾集团相关负责人说，“说真的，没有哪个开发商希望房子盖出来却不能实现销售留着自己当房东的。开发商当然希望价格卖越高越好，而消费者却希望越低越好，这就形成双方的博弈，因此定价就显得尤为重要了。我们董事长说过：泰禾要做负责任的开发商，要让关注、支持泰禾的顾客，切切实实得到实惠，要让越早购买的消费者享受越多升值空间。”

　　“房地产本身就是属于资金密集型产业，企业对资金链的稳定健康十分依赖，也需要现金流的及时回笼，在这点上所有企业都是一致的。但目前推出项目的企业无疑都是具有一定实力的，我们不回避有回笼现金流的因素，但主要原因仍然基于开发周期及对市场判断的考虑。”杨臻很实在地告诉记者。

　　开发商淡季推盘落点于对市场的信心，而这份信心实际来自他们对福州楼市刚性需求的判断。

　　“所谓的楼市淡季与旺季其实是相对而言的。市场绝对没有纯粹的淡季，更不会有一本万利的旺季，关键还在于你的产品是否是市场刚性需求客户群所需要的。经过一段调整周期后，开发商选择在这个时候推出项目，很明显是基于对市场的判断，毕竟观望过后楼市的刚性需求依然强劲。”中庚集团执行总裁黄海雄说。

　　“这个市场是有需求的。虽然说有一部分人对市场的走向把握不定，但是市场上有自住需求的人还是有的，从摩卡小城前两期购房的业主群来看，自住需求的人是占了相当大的比例。”永兴地产副总经理王森松说。

　　市场调整期

　　开发商“突围”之道

　　经过半年多的调整期，房地产公司或将面临新一轮的洗牌，因此自身也在思考多方突围之道。一方面，政策调整将促进房地产业资产整合，一些资金状况良好的或融资能力较强的房地产企业，已经敏锐地捕捉到由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，他们或将在这一轮的洗牌中，通过收购兼并，或合作开发等方式进行扩张。另一方面，大部分开发商都在勤练内功，促销优惠和产品创新成为开发商应对的重要措施。

　　“目前是楼市的一个调整期，市场调整对企业来说是一件好事，开发商从盲目转向理性，能静下心来考虑企业以后的出路；市场也会走上良性发展的轨道。调整后的市场将会出现更有实力、更成熟的开发企业。至于在调整期企业如何自处，或多元化发展，或多区域扩张，或联袂出击等等，那就要视乎不同企业的不同发展轨道了。”杨臻说。

　　在潘仰星看来，现在刚性需求已经呈现两极分化之势，第一套房和终极置业两大客群。此时的破局之道就是性价比。对第一套房来说，价格和品质要对比。终极置业者对价格不是特别敏感，但是对品质要求很高，如果你的品质真能高人一筹，他们觉得值得就ｏｋ。因此，开发商一定要细分自己的市场，对自己的客户群充分把握和了解。

　　“在市场调整的大背景下，开发商应更冷静更理性地理清发展思路，找准企业定位显得尤为重要。比如说有些公司似乎很避讳谈资金套现问题，其实大可不必。作为资金密集型产业，房地产对现金流的依赖毋庸置疑，及时回笼资金本身就是开发商一件很关键很重要的工作；还比如说忌谈市场淡季，其实所谓淡季旺季都是相对而言，只要做好产品，做好市场研究，做好心理预期，做好该做的事情，淡季何尝没有销售奇迹。”黄海雄认为，开发商在调整期的心态对企业的突围显得尤为重要。

　　填补核心区

　　纯高端住宅稀缺

　　阳光国际集团执行总裁 李日强

　　对福州而言，作为城市核心区的纯住宅高端产品，目前异常稀缺，阳光白金瀚宫无疑是一种及时的填补。７月初，白金瀚宫正式公开，相信我们所倡导的生活理念将在福州掀起一轮居住模式的变革，城市核心区的“大户居家”生活或许将成为福州市中心生活新潮流的引导者。

　　资金为王

　　生存才是硬道理

　　三盛集团营销副总 琚星海

　　在这个时点上，众开发商群起推盘，是一种巧合更是对目前市场的一种认可。我们也不回避开发商回笼资金的敏感话题。毕竟处于市场调整期的开发商，企业生存才是硬道理。在目前楼市不明朗的情况下，生存的关键就是要有强劲的资本维持，所以信奉“资金为王”无可厚非。当然，资金问题归根结底还是企业的管理问题。

　　夏季吹响

　　豪宅竞争“冲锋号”

　　三迪地产营销总监 杨臻

　　就目前形势看，下半年豪宅竞争的“冲锋号”已经吹响。上半年，福州楼市的主打产品主要集中在普通住宅的较量，因此，上半年开发商在营销策略上讲求以活动带动销售；下半年，营销重点将转向目标客户群的细分与定位，所以市场调查会成为更关键的工作重点。

　　我们相信

　　刚性需求还很旺盛

　　永兴地产副总经理 王森松

　　５月１日我们曾经开盘过，那时候推出来的房源基本上销售一空，虽然目前整个楼市处于一个焦虑的阶段，但是我们还是很有信心的。首先，从我们前两期开盘的结果来看，这个市场是有需求的，特别是自住型的刚性需求旺盛。其次，我们摩卡的产品是有价值的，区域的未来升值空间很大。（东南快报 金艳 沈艺东）