福州市综治办和房管局日前联合发文，要求物业公司当好“社区警察”，并将对不作为物业公司予以处罚

“社区警察” 叫好难叫座？

　　天下无贼，是一个梦想。

　　安居乐业，是一种生活。

　　如何把梦想融于生活中？有人简单地解释，只要通过各种人防、技防和物防，防住贼，就能安居乐业了。

　　６月１０日，福州市综治办和福州市房管局联合下发了《关于进一步加强物业服务小区治安防控工作》的通知。在《通知》中，发文机构要求物业公司能充当起“社区警察”的角色，将群防群治工作纳入物业日常工作的范畴。

　　该规定刚一出台，就引起叫好和叫难的一片声音。日前，记者就此焦点话题展开深入调查采访。

　　背景新闻

　　近年来小区可防性案件呈上升趋势

　　“为什么会出台这样的规定？主要是福州市综治办根据公安部门提供的相关数据，尤其是对去年鼓楼、晋安等五城区的数据分析得出，小区的可防性案件的发案率还是比较高的，有相当一部分和物业不够尽责有关，因此应和我们房管局联动，共同加强小区物业的安防力度。”福州市房管局物业管理处副处长王观宏说。

　　我们了解到的一组公开的数据也印证了王观宏的说法。

　　去年，福州公安部门向大众公布了一组数据：２００７年上半年“民转刑”命案增多，因琐事、口角、邻里、感情、债务等矛盾引发的激情型命案发生４０起，占总数的６１．３％；盗窃电动自行车案件增多，比增４０．２％，大多发生在１２时至１６时和１９时至２１时无人看管的商业街巷路面和居民小区。案犯主要采取配钥匙对锁、钳剪锁、“Ｔ”和“Ｌ”形工具撬锁、接通点火线等形式盗车……

　　据本报报道，２００７年１２月２４日８时，鼓楼水部街道建华温泉苑某公寓突然起火。鼓楼消防大队灭火后，在现场发现两具被烧焦的尸体，而且手脚被捆绑。福州警方介入调查，查明死者为公寓女主人和其女儿。经过３６小时追捕，凶手落网。

　　２００７年６月，４对年龄２０岁左右的情侣开着轿车在福州市区各小区肆意盗窃电动车。这一偷让我们联想起了《天下无贼》，也偷出了大众对安保防盗漏洞的思考。

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　　福州市公安部门相关发言人称，近年来福州路面的“两抢”呈普遍下降趋势，但类似上述的入室偷盗、杀人以及盗窃电动车等可防性案件却呈现上升的态势。

　　针对小区可防性案件的高发，相关部门认为，通过物业安防工作的加强，能对犯罪分子起到震慑作用。

　　因此就有了《关于进一步加强物业服务小区治安防控工作》通知的出台。物业担当“社区警察”的角色由此而生。

　　新规解读

　　奖惩机制促使物业当好“社区警察”

　　那么，究竟物业的“社区警察”角色需要履行哪些职责呢？

　　新三泽物业总经理陈立武做了一个简单的概括：“首先是从思想上重视起来，一方面加强小区宣传，提升业主安防意识。另一方面，物业要加强安防人员的培训工作，建立物业服务小区安全防范应急处理预案，同时与街道、派出所、业委会和社区居委会联合起来共同协商治安防控工作。”

　　街道、派出所、物业、业委会和社区居委会共同参与的“五位一体”小区治安管理防控工作机制，是这次新规中的一个亮点。

　　除了在思想上加强重视和宣传，落到实处的还要求物业要采取固定岗、巡逻岗、监控岗、暗哨相结合的办法，对装修、家政等外来人员盘查、登记；配合派出所、社区，加强对出租房、暂住人口的管理，建立信息档案，实时掌握小区动态。

　　另外，这次下发的新规有一个让所有物业公司都相当关注的条目：小区治安防范管理工作责任追究制度。

　　《通知》规定，物业服务企业在所服务小区内存在对安全隐患问题重视不够、工作不力、不落实具体整改措施、安全防范不到位，导致小区治安案件高发，连续两次被综治部门进行“黄牌警告”通报批评的，将对该物业服务企业处于限制参加年度物业服务项目招投标、暂停办理企业资质升级、取消优秀示范项目参评资格或取消优秀示范项目称号等惩戒。同时，建立激励机制，对表现突出的优秀企业予以表彰，并记入企业诚信档案。

　　“这项惩罚是受到业主监督的。”王观宏副处长说，“如果业主所住小区出现入室盗窃、电动车丢失等案件，可以报警，这样公安部门就有留底，综治办会根据每个小区的发案率决定是否给予黄牌警告。”

　　针对这个奖惩机制，物业公司的老总都表示，这次的处罚是很严厉的。“又是限制参加年度物业服务项目投标，又是记入企业诚信档案，把物业安保工作好坏纳入整个行业管理考核范畴，这对物业公司来说，是很有震慑作用的。”陈立武说。

　　新规反响

　　业主、物业公司反响各一

　　针对新规的措施，业主们普遍叫好。但对当事人——福州众多物管公司来说，却普遍感到“责任重大”。

　　刚刚在自家小区丢了电动车的金小姐说：“原来丢了车报个警，对物业来说没什么损失，现在会记录到物业的诚信档案中，涉及物业的利益，这样多多少少对物业有震慑力，物业在平日的安防中也会多加留心，这样我们从心理上也感觉更安全了。”

　　而物业公司的高管们普遍认为：“责任太重大了。”

　　“既要巡逻，又要布暗哨，保安人手至少要增加３０％。保安人手增加，物业成本随之加大。小区物业费是固定的，甚至十几年都没有改变，现在经济发展，物价上涨，这些成本的增加怎么解决，是我们物业现在很头痛的一个问题。”陈立武说。

　　威狮堡集团福州公司董事总经理方伟民认为，物业作为一种服务性质、不具备执法权的企业，它对社区安防问题更重要的是起到防范的作用。因此，对物业来说营造一种氛围，让业主感觉到安全有时候比实际安全更行之有效，而这种氛围在让业主感受到安全的同时更能震慑有作案动机的不法分子，从而遏制可防性案件的频发。

　　“在目前社会各种小区可防性治安案件呈上升趋势，严重影响居民安全的背景下，相关职能部门及时地召开警示会议、下达通知，把加强物业服务小区治安防控工作提上工作日程，这对保障业主的生活安全，提升物业服务水平和质量，树立物业企业的社会地位和行业形象都具有积极的作用。”融侨物业管理有限公司总经理何新强把这次新规的出台上升到了一个全行业提升的高度。

新规引发物管行业四大焦点话题

    “社区警察”们在执行这项《通知》的过程中有可能会遇到哪些困难？都有哪些解决的方法呢？我们不妨听听职能部门相关负责人和物管老总的看法吧。

　　对话嘉宾

　　福州市房管局物业管理处副处长 王观宏

　　融侨物业管理有限公司总经理   何新强

　　威狮堡集团福州公司董事总经理 方伟民

　　新三泽物业公司总经理         陈立武

　　A 物业安防压力加大

　　陈立武：这项通知的下达，对物业安防能力提出了更高的要求。安防要求高了，必然会加大投入。技防方面视频监控、探头这块，对一些老旧小区，肯定会涉及增加、改造的环节。人防就是指用工投入，现在劳动力成本大大提高。在人员调配方面至少要增加３０％左右。

　　何新强：在目前这种社区治安问题突出的情况下，尤其是像我们公司管理的３０多个点大多处于形势更为复杂的城乡接合部，案件的发生往往更加多样化，所以安防压力很大，我们需要政府职能部门的大力支持，更需要小区业主的理解跟配合。

　　B 增加成本谁来分担？

　　陈立武：投入加大了，物业成本随之提高。这几年，物业公司在福州的生存环境不容乐观，单从人防方面来说，增加５个人，我们一个月的支出就要多出１万元。虽然通知中有提及“谁受益谁出资”，但目前还没有具体的可操作的政策出台。

　　王观宏：有人提出，今后物业按新规增加安防力量，等于政府向物业转嫁公共职能部分，这笔钱应由政府补贴。对这些问题，福州市房管局、福州市综治办正就如何解决作进一步的探讨。我们也希望能尽快出台市场化运作的具体模式。

　　C 可能增加与业主的摩擦？

　　何新强：物业公司作为服务性企业，本身并不具备执法权，只能在其职责范围内进行防范。目前许多业主并不能完全理解我们的工作，比如在加大门禁管理力度后，有些业主就会不理解；车辆出入的发卡制度也让他们觉得不方便。

　　方伟民：要营造好一种安全氛围，就必须做好人防、技防和物防，更关键的是还要积极调动业主的安全意识，最好能让业主参与其中，比如组织已退休业主参与日常的一些联防。当然，要做好这几个方面，就要求物业公司首先要专业，然后做好与业主之间的客服关系，这也是物业工作的关键所在。

　　D 加剧物业行业洗牌？

　　陈立武：这次《通知》的下达一定会促使部分物业公司抛盘，而随着相关政策的出台，经营市场的变化，也会加剧物业公司洗牌的可能。优胜劣汰是市场规律，这也是市场不断规范的必然结果。

　　王观宏：说实话，福州的物业公司良莠不齐，新规出台，不排除有些公司会退出小区不做了，有的公司则干脆退出物业行业，还有的公司为保利润，保安增加了，卫生工就减少了，整个服务水平还是一样，结果恶性循环。当务之急要加强行业监管，提升物业安防水平。

　　开发商说

　　新社区安防系统很先进

　　其实，随着社会的不断进步，社区安防问题日益受到政府、业主、开发商的关注，小区的安防系统也在不断完善。这次新规的出台，社区安防的重要性再度进入我们的视野。许多开发商在交房之时就把小区的安防系统做得很先进，在此，我们选取了３个样本。

　　三层安全防范管理体系

  　阳光国际集团执行总裁  李日强

　　阳光白金瀚宫在社区安防上实行的是三层安全防范多重安全管理体系，即在外层设立了专业的门岗保安和外围巡逻岗保安，配备智能联网楼宇可视对讲小区门口机，对进出大门非住户的人员、车辆、物资进行严格的检查、验证和登记；对周界区域则利用电子巡更系统定点、定时进行巡视，通过布设的周界防越报警系统、联动闭路电视监控系统，对周界区域进行智能化监控，维持周边治安秩序。在具体的住宅单元设置豪华防火防盗门，配置智能门锁机构，同时户内智能家居安防报警系统与物业智能监控中心联动。　

　　“防胁迫”功能帮你安防

　　世欧地产总经理  罗新

　　彼岸城安防系统特别选用了具备“防胁迫”功能的户内对讲安防系统，它除具备常规智能安防系统的自动报警、煤气泄漏探测等功能外，还带有独特的“防胁迫”功能。“防胁迫”功能可以同时存储两组撤防密码，即正常撤防密码和非正常撤防密码。如果主人不幸被劫持，并被要求输入密码以撤销安防警报系统，主人可假装很顺从地输入非正常撤防密码。此时，屏幕上将会显示“安防系统已经解除”状态，让歹徒放松警惕，但事实上，安防系统已经悄悄向物业处发送求救信息，提示屋内发生了异常情况。

　　主卧设置紧急报警按钮

　　三木地产营销总监  杨惠芳

　　家天下·三木城的安防系统是从小区的周界到小区内再到梯口到户层层设防，首先是周界防越上使用双光束红外对射探测器，联动灯光及监控；其次，在所有公共区域，从各小区出入口、组团花园、地下车库到各栋电梯等设置彩色摄像机，进行２４小时录像监控；在住户报警上，每户主卧设置一个紧急按钮以防突发事故，厨房设置一个煤气探测器，入户门设置一个门磁；社区还配备了无线电子巡更系统，在地下室内部、周界、楼栋设置点位。同时，小区的车辆管理系统也采用了人性化的设计，特别是进出车辆的图像对比功能，确保了业主车辆的安全。

　　记者视线

　　物业好坏决定房子增值与否

　　“买房是一时的事，而物业管理则是一世的事。”这句话一语道破了物业管理在房地产市场中的重要作用。

　　大概是在上世纪９０年代初，物业的概念开始在福州出现，经过十几年的发展，物业管理也日趋规范，越来越多的人开始意识到，买房子和买商品一样，售后服务也很重要。物业管理就是房子的售后服务，售后服务做得好，你才有可能住得安心放心。

　　因此，近年来，物业管理对楼房增值保值的作用也日益凸显。“好的物业管理好比是给一瓶品质卓越的红酒加了一件华贵外衣，使房产不仅能保值还能增值。”全球知名物业管理公司第一太平戴维斯的总经理欧阳凯给物业服务做了一个形象比喻。

　　据了解，在香港，购房者在考察项目时最关心的是配套和管理。同样地段、硬件设施差不多的两个楼盘，往往是由知名物业管理公司管理的那个项目更抢手。

　　前两年，融侨集团也曾经做过一个调查，７０％的购房者是冲着融侨的品牌来购房的，而５０％是冲着融侨的物业来购房的。而据了解，融侨物业正是福州本土唯一两家一级资质物业之一。

　　专家指出，高品质物业服务，对项目保值增值的作用大致可以体现在两方面：首先，可以延长项目硬件设施使用寿命。比如电梯，通常情况是３年中修、５年大修，而一些物业管理水平较高、维护比较到位的楼盘，则可以做到七八年中修；其次，高品质的物业管理，可以有效保证业主居住的安全性和舒适性，这样项目的投资价值就会随着时间的推移而提高。

　　福州二手房市场反馈的数据也表明了二手房的购房者会将物业的好坏纳入购房的重要标准之一。

　　如今，房管局下发的这次新规，物业担当了更多的责任，在小区的管理中扮演了不可或缺的角色，成为了业主生活中重要的“安家”伙伴。

　　这些都在证明着一个论点：物业，房子增值的重要保障。(东南快报 金艳)