福州二手房价居高不下 "倒挂"时期该如何买房?

　　前几年，二手房一直以价格略低于新房的优势，吸引不少购房者的青睐。

　　然而，从今年起，二手房价高过周边在售新盘价，或同一小区二手房价高于一手房的怪现象频频出现。开发商降价快、买家预期低，直接导致放盘价高的二手房“滞销”。新盘频推、楼价降幅大的区域房价“倒挂”现象尤其严重。那么，“倒挂”时期该如何买房？

　　一问：哪里的房子“倒挂”严重？

　　“兰亭新天地一套100平方米的房子，开价到90万元，房东死活都不愿意降价”，一位正想购房的陈女士告诉记者，本以为买二手房能便宜些，没想到却比周边即将开盘的新房还贵出不少。记者了解到，就在不远处即将开盘的学生城市广场，开盘均价将在7500元/平方米左右。相比，这二手房比新房每平方米贵出千元。

     然而，这不仅在仓山，就是在金山这种现象也很严重。记者从房产中介了解到，金山碧水一、二期等早期楼盘，如果是90平方米以下的小户型，部分价格可达到7000~8000元/平方米，中、大户型均价一般在5500元/平方米左右。而根据金山目前二手房交易行情，北京金山二手房价格基本都在6000元/平方米以上，而展览城周边的金山碧水四期等楼盘价格在4500~5000元/平方米。而仅一路之隔的融信宽域新房，价格却是5000元/平方米起。此外，金山板块放量较大，新房促销力度也大，中天金海岸打出了4900元/平方米起价的价格，金山大景城推出少数3888元/平方米特价房，而楼盘价格也大多在5000~5500元/平方米。

　　除了新盘跟周边的“老盘”出现价格“倒挂”外，同一社区的新开楼盘比上一期楼盘价低的现象也频出。金山一楼盘，二期开盘楼盘比一期每平方米便宜500元左右；西区一楼盘，新一期开盘价每平方米甚至比去年底还便宜近千元。“只要是新盘推盘量大，优惠措施较多的区域，二手房“倒挂”的现象就比较严重”，一房产中介负责人告诉记者，目前，不少福州新盘的价格回归到2007年的上半年价格，甚至有的回到2006年底价格。而现在购房者心目中的二手房多是2004年后交房的“次新房”，这部分价格还维持在2007年底的价格，所以，出现“倒挂”现象不足为奇。

　　二问：二手房为何降价少？

　　“二手房房主不愿意降价，新房又在不断做促销，一个月都很难成交一套二手房”，这家房产中介的负责人说，上月公司为减少成本开支，将原来十几家门店缩小为两家，“我们是小公司，店面收缩还比较好控制，有些大的房产中介只有苦苦硬撑了。”

　　为何二手房降价少？对此，双安房产总经理郑爱新分析说，在局部区域或个别楼盘，的确存在价格“倒挂”的现象，但这种现象是正常的。评判一套房子的价格，不仅要看楼盘品质、新旧程度，地段、社区配套也是关键因素。因此，相较新盘来说，成熟社区中的二手房源，有着其无可比拟的优势，自然价格也会略高。

　　“但是，随着市场的变化，新房的价格出现理性回归，二手房也应该做出相应的调整”，一位业内人士分析说，在深圳、上海等地，已经开始出现大量的二手房价格“跳水”现象，前期投资者向银行贷款大量买房，如今形势突变，购房者持币观望，房子不好出手，这些投资者每月要向银行支付大额的还款，资金周转不灵、资金链断裂，只得咬牙抛售手中的房子。“然而，福州这部分的群体不多，由于福州是侨乡，民间资金比较活跃，也就是说有钱人比较多，在投资上也比较理性”，这位业内人士说，福州人中，特别是八县群体中，一个家庭有几套房子的现象比较普遍，即便买了第二套或第三套房，也不会对日常生活有太大影响。因此，他们并不急于降价销售，而是等待市场回暖。

　　一位二手房业主告诉记者，他一套80多平方米04年框架结构的房子，以70万元的价格年前就挂在网上，去年每天还能接到几个电话询问，现在连问的人都没有了，“反正挂着就挂着，卖得出去更好，卖不出去就等呗，家里也不急着用钱”。“就跟如今的股市一样，被套的股民不少，但是愿意忍痛割肉的却没有几个”，福建心家泊地产副总经理黄立新说，这就是大部分二手房业主的心态。

　　三问：谁在接手二手房？

　　二手房交易量持续低迷是不争的事实，然而根据4月份福房指数市场分析报告，4月份福州二手房价格指数却呈现持续上涨态势。4月份，福州二手房价格指数达到1072,超过了3月份的1065,成为新的历史最高。

那么，在二手房与新房价格出现“倒挂”的形势下，是谁在接手二手房呢？福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，二手房相对于一手房还有一个明显的优势，那就是二手房交易快、入住时间短，只要进行简单装修或短时间翻修后即可入住。对于2008年新盘不断推出却无法直接入住的刚性需求消费群体而言，二手房的选择比一手房更具实际意义。

　　另外，二手房也有较明显的地域优势，如市中心的楼盘。郑爱新分析认为，某些二手房处于成熟社区，配备也比较完善，相比还处于新区的一手房，自然是某些有刚性需求，却不为价格所困购房者的首选。这也是二手房成交率不高，但是一旦成交却价高的主要原因。

　　同时，还有一个因素，由于银根持续紧缩，有些开发商的资金链已经非常紧张，有些工地甚至停工。此时，购入现房，比买期房的风险要小得多。这也是购房者倾向买二手房的原因。

　　专家建议：该出手时就出手

　　新房选择面宽

　　调查显示，近60%的购房者认为，价格是买房的第一要素。对于目前以刚性需求为主导的市场，新房的价格会赢得较大的市场。另外，在此次宏观调控之后，开发商更加注重楼盘的品质、社区的环境、配套以及物业等各项服务，新房也有了质的提高。而且新盘的放量也是大于二手房，购房者有足够大的选择空间，找到自己理想的户型、朝向的房子。

　　另外，目前放盘的新房中，也有精装房，以往害怕被装修困扰而选择二手房的购房者，也可直接选择新房。
 
　　二手房价稳有保障

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，之前二手房价格之所以坚挺，是因为投资者希望获取满意的利润而不愿降低价格。“住宅商品的流动性差，因此，一手房价格影响传导到二手房市场有一段时滞，随着投资者对市场预期的下降，二手房价格也会随之下降。”

　　然而，二手房，由于有其成熟的社区为依托，再加上购买者本来购入的成本也不低，即便降价也不会有太大的空间，现房风险又低于期房，买二手房不失为一种稳定的选择。

　　留意“急售”房

　　虽说大部分二手房业主不愿意降价，但是也有少部分急于用钱的业主，卖房套现。“最近就在一些网站上出现不少‘急售’的房源”，郑爱新介绍说，出现这种情况，一方面是有换房需求的人看到一手房价格下降，急于将先前的住房出售再购买新房；另一方面，投资客急售手中的住房套现，“手头有多套房源的投资者，资金压力大，在无法周转的时候，选择尽快将房子出手，这个时候他们会参照新房的价格，定价相对合理”。 (福州晚报 马智晔)