福州中介的救市希望实名制治不了“跳单”

　　“跳单”频发中介呼吁实名制

　　在福州，房产中介们再次将救市的希望寄托于政府能够出台政策，要求实行看房实名制，有效制止跳单。

　　“昨天我们才抓到一个'跳单'的客户，他正在另一家中介签订协议，正巧被我们碰上了。”日前，福州某房产代理有限公司刘总经理向当地媒体表达了对客户“跳单”的不满。

　　所谓跳单，是指买卖二手房双方通过中介公司得到有关信息后，互相串通绕开获得信息的中介，私下交易或者跑到第二家中介交易的行为。

　　部分房产中介呼吁政府部门出台“二手房交易全过程推行实名制”的政策，对购买、承租房屋的客户应在签订委托合同或看房确认书时，要求其提供真实、合法、有效的身份证明原件资料，对拒绝提供真实、合法、有效的身份证明原件资料的客户，中介方应拒绝为其提供服务。同时在房地产交易登记中心设置相关程序，监管“跳单”行为。

　　“最近我们公司的'跳单'现象十分严重，几乎占到业务的30%以上，本来市场行情就不太理想，'跳单'频频发生，这日子真不好过啊。”近日，多位二手房中介公司老总均向媒体大吐苦水。

　　业内人士表示，随着新建商品房价格的节节攀升，二手房市场呈放量上涨态势，市场供销两旺。但二手房市场存在着未通过中介公司交易的“跳单”现象，不仅成了大大小小数百家中介公司的一块心病，而且扰乱了三级市场的正常秩序。

　　然而，实名制能治得了“跳单”行为吗？

　　　 “跳单”与实名制挂钩显牵强

　　根据二手房交易规定，房产中介公司起到了不仅是牵线搭桥的“媒人”作用，还包括对买卖双方提供相关的一条龙的正规服务。他们在接受上家的卖房委托后，通过打广告、发传单、带客看房等多种方式，进行全力推销；另一方面，在受理下家的买房委托后，则按其要求，以联网方式集中各个交易厅的房源信息，推荐相匹配的房源，并负责与上家洽谈售价，最终实现成交。在整个过程中，中介公司实行的是有偿服务，客户的“跳单”行为，实质是让中介公司的劳动犹如一江春水付之东流，抹杀中介服务，是一种极不尊重中介劳动的行为。

　　但就“跳单”的原因来说，实在是与实名制无直接关联。“跳单”主要有三个主要情形

　　1、见到业主后就直接上门交易。即中介公司在安排买卖或租赁双方见面后，一方(多为买家、租客)就会想方设法或是尾随、或是直接找到卖方的住址，撇开中介私下交易；

　　2、用交易限期违背合约。在二手房交易过程中，在交完小定后(一般为几百至数千元不等)后，中介与买卖双方会有相关合约，合约规定，买方有25天的期限，用来补交大定。而“跳单”也经常是在这个环节出现。

　　3、在交易中以各种理由拒绝支付佣金。理论上，买卖双方在签订正式买卖合同的同时，就应当支付中介佣金，而在实际操作中，为了确保房屋产权顺利过户、交易安全完成后才支付佣金，而跳单后拖欠、拒付佣金的现象往往是发生在最后的程序。

　　这些情形下，交易双方纵然都是实名，能够阻止交易过程“跳单”的发生吗？而从常理上说，不用实名进行交易的是少数现象，“师出假名”并非市场主流，可以说实名制与跳单并无因果关系。

　　目前在二手房交易市场上，通过中介交易的连50%都不到。为什么会有“跳单”现象出现？除了买卖双方受利益的驱动、为了节省中介费用外，中介公司本身“吃差价”、服务质量跟不上、诚信缺失也是造成“跳单”的原因。

　　此外中介公司频打价格战，相互间中介费的不统一，搅混水、上下骗、互相拆台，是导致“跳单”的主要原因。“跳单”现象，无疑严重破坏了二手房市场的游戏规则，不利市场健康发展。

　　张先生在某中介公司看中了一套150平方米左右的二手房，经过讨价还价后，成交总价60余万元，中介代理费为1.5%。随后张先生与中介签订了一份意向性协议，付了1000元订金后，答应过两天再来办手续。第二天张先生在另一家中介公司也看到了这套房子的房源信息，一了解，不但总价比先前的低了近10000元，而且中介费只收1%，于是张先生与这家中介签订了二手房买卖合同。不久，张先生之前签协议的那家中介找到了张先生，认为张先生是恶意“跳单”，要张先生赔偿10000元的经济损失。张先生认为：选择哪家中介是自己的权利，难道这有什么不对吗？类似张先生这样的情况很普遍，究其原因还与房东一房多挂、信息管理不规范有很大的关系。一位从事房屋中介多年的专业人士认为，由于二手房中介的良莠不齐，导致了一些中介公司为利益驱动而不坚守价格底线，也由于一房多挂，导致不同的中介报价也不尽相同，这就势必造成购房者在一家中介看房子砍价后，又与另一家价格低的中介签合同，“跳单”自然很难控制。“房东一房多挂，房源信息管理不规范，以及中介公司不正当竞争导致了相互之间挖墙脚。被跳的中介和挖墙角的中介公司实际上谁也没占到太多便宜，最终受损的是整个行业利益。”
 
　　另外，因为有些中介职员的服务水准并不高，他们为了拉到业务说一些言不由衷的话，这让客户在享受服务时，感觉不太舒服。而客户有时想了解的情况，一些中介业务员又讲不清楚，或者不能给一个确定的答案，让客户觉得浪费时间。这个时候，别说“跳单”能够给自己省下不少钱，从浪费时间的角度也很想“跳单”了。

　　中国消费者协会今年的一项调查结果曾显示，房地产行业整体诚信度在被调查的12个行业中为最低水平。最近一系列中介卷款事件让本身就缺乏信任感的中介更是加雪上加霜，房产中介在人们心中的形象一落千丈。

　　从某种意义上说，房产经纪人背上"口碑最差"的恶名，根本上是行业问题，而不是个体原因。正因为行业不规范、门坎低、模式太单一，房产中介公司很多，有固定资产、核心技术、良好管理机制的很少；房产中介品牌很多，能挺过洗牌、做大做强的很少；房产中介人员很多，够资格、有经验的房产经纪人很少。虽然西谚说"台风来了，猪都能飞"，旺市推动下人人皆大欢喜，但只要遭遇逆境，一切都会现出原形。

　　　 现行房屋登记办法已规定实名制

　　其实现在的房地产登记法规就是要求交易双方实行实名制。以建设部令形式发布的《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”

　　至于房产中介遭遇“跳单”后的救济途径，该《办法》第九十二条规定，“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。”此处的“他人”，自然包括房产中介。

　　尽管法规已有了实名制的要求，但是实名制的作用仍有限。先不说中介企业有没有资格查验客户的身份证，诚如一位网友的质疑，“你当所有的客户都是嫌犯啊，人家看房人还怕你们不安好心呢！”房产中介提供的是居间服务，要求接受服务的一方事前先验明证身，有违服务伦理。

　　一个陷入诚信危机的行业，要求它的服务对象必须诚信，是尴尬还是枉然？主张通过“实名制”来救市表明中介业自我反省不足，更不是防“跳单”之道。

　　　防范“跳单”中介要从自我规范做起

　　二手房中介如何防范“跳单”？

　　据一份调查数据显示，97%的中介公司认为要从不断完善的服务中，取得客户的认可。为了让“跳单”失去生存的土壤，眼下有些规模较大的中介公司实行全程锁定制：要求在每一个环节上都做到规范化、书面化，同客户签订服务委托书，例如，明确规定客户委托购房必须先签订房屋承购委托并详细约定相应的违约责任，再为客户上网查找房源进行物业配对。若客户要求上门看房的，应请买方先签署《看房确认书》，看房结束后由卖方签字确认。这样在遇到客户违约后中介公司能成功索回佣金。这种操作模式的目的在于明确买卖双方和中介这三方的法律地位，从而有效规避了操作规程中公司所面临的法律风险。

　　同时，要努力提高房产经纪人的综合素质，发挥个人魅力，为消费者提供全面、增值的服务。与此同时，中介公司也开始慢慢地联手抵御“跳单”现象。有这样一个实例，某市一个客户欲出售一套二手房，几乎跳遍了所有的大型中介公司，最终大家都没接受这桩交易。　从加强市场监管的角度来讲，要从根本上规范二手房市场秩序、保障房地产交易安全，需要从信息透明源头入手，通过规定房地产经纪机构的经纪委托和交易合同网上备案措施，加强对房地产经纪机构和经纪人的在线业务监管。房地产权利人或者委托人可以向交易登记部门申请通过网上操作系统发布房源信息，达成交易意向后由房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。政府部门要负责定期汇总、分析和发布全市存量房交易信息，强化政府对房地产市场管理和服务功能的要求，把房地产经纪机构从接受房源委托开始所从事和参与的房地产经纪活动全部纳入网上运行，从信息源头开始将二手房交易全程纳入“阳光”下操作。　(福州市房地产管理局 居然)